解決華夏幸福商票危機(jī)，關(guān)鍵點(diǎn)也許是他，一定要看，2021年華夏幸福不那么幸福！眾多華夏持票人也從過(guò)去的幸福與美好時(shí)代，在2021年1月中旬開始陸續(xù)跌入深潭。
4月22日，華夏幸福再次發(fā)布《公司及下屬子公司部分債務(wù)未能如期償還的公告》，這距離上一次公告僅僅相隔5天。至此，華夏幸福公司逾期債務(wù)合計(jì)已近500億元。
誤判形勢(shì)之過(guò)？
作為昔日的“環(huán)京霸主”，華夏幸福曾將公司當(dāng)前的債務(wù)危機(jī)歸咎于“錯(cuò)誤研判環(huán)京形勢(shì)”：“環(huán)京住宅量?jī)r(jià)齊跌，四年累計(jì)影響公司回款超1000億元。”從其地產(chǎn)所在位置來(lái)說(shuō)，好像的確如此。華夏幸福旗下房地產(chǎn)品牌孔雀城遍布環(huán)京地區(qū)，香河、大廠、廣陽(yáng)、固安、永清……
自2017年限購(gòu)令以來(lái)，環(huán)京房?jī)r(jià)遭遇腰斬，不少房企因此受到影響，而重倉(cāng)環(huán)京的華夏幸福則更為“受傷”。這么說(shuō)來(lái)，華夏幸福今日之危機(jī)的確與其誤判形勢(shì)有很大關(guān)系。但從財(cái)務(wù)報(bào)表上似乎又能看出其他一些問(wèn)題。
資產(chǎn)負(fù)債表中居高不下的應(yīng)收賬款格外引人注目。
高居不下的應(yīng)收賬款
從近幾年的報(bào)表來(lái)看，華夏業(yè)務(wù)規(guī)模膨脹得越快，應(yīng)收賬款的規(guī)模也就越大。2015年的時(shí)候，應(yīng)收賬款是71億多的水平，到了2019年，應(yīng)收賬款就膨脹到了近469億元之巨。也就是說(shuō)，4年時(shí)間，雖然迅速邁過(guò)了“千億門檻”，但是，也就是用4年時(shí)間，應(yīng)收賬款膨脹了將近7倍。
2020年全年數(shù)據(jù)雖未公布，但前三季度的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，應(yīng)收賬款規(guī)模繼續(xù)膨脹，已經(jīng)到達(dá)了近548億元的水平。
如果把華夏幸福花錢做土地一級(jí)開發(fā)整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的合同資產(chǎn)都算進(jìn)去，這個(gè)規(guī)模只可能更大。
照理說(shuō)來(lái)，只要把這些應(yīng)收賬款變現(xiàn)，或者說(shuō)讓這些債務(wù)人盡快還錢，華夏幸福的危機(jī)不就解除了嗎？
TIPS
票研科普—合同資產(chǎn)
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（財(cái)會(huì)[2017]22號(hào)）的規(guī)定，合同資產(chǎn)，是指企業(yè)已向客戶轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)收取對(duì)價(jià)的權(quán)利，且該權(quán)利取決于時(shí)間流逝之外的其他因素。與應(yīng)收賬款不同，應(yīng)收款項(xiàng)是企業(yè)無(wú)條件收取合同對(duì)價(jià)的權(quán)利，即企業(yè)僅僅隨著時(shí)間的流逝即可收款，而合同資產(chǎn)并不是一項(xiàng)無(wú)條件收款權(quán)，該權(quán)利除了時(shí)間流逝之外，還取決于其他條件（例如，履行合同中的其他履約義務(wù)）才能收取相應(yīng)的合同對(duì)價(jià)。
應(yīng)收是誰(shuí)的？
事情沒那么簡(jiǎn)單！這還得從這些應(yīng)收賬款到底對(duì)應(yīng)的是哪些債務(wù)人說(shuō)起。
對(duì)此，華夏幸福一直處理得非常低調(diào)，沒有在任何公開媒體上做過(guò)討論。也沒有像某些會(huì)哭的孩子一樣，到處宣揚(yáng)。但從其開發(fā)的項(xiàng)目公司就可知曉，多為產(chǎn)業(yè)新城。到現(xiàn)在，華夏幸福前五位的應(yīng)收賬款對(duì)象都是地方基層政府，分別是固安縣新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)財(cái)政分局、河北沙城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、南京溧水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、長(zhǎng)三角嘉善商務(wù)服務(wù)區(qū)管委會(huì)、大廠回族自治縣財(cái)政局。
之所以造成今天的局面，其實(shí)這和它的業(yè)務(wù)模式直接相關(guān)。也就是“園區(qū)開發(fā)、整體勾地、住宅回款、招商引資”，而這其實(shí)這只是外殼而已，華夏幸福收益模式的核心，是一種變相的和地方政府“分利”的制度設(shè)計(jì)。
“創(chuàng)新”模式鑄就輝煌
在戰(zhàn)略性地選對(duì)了固安這個(gè)環(huán)京門戶之后，對(duì)于利益的分配，最初華夏幸福和固安政府商定的是這樣一種模式：
土地整理部分的成本政府返還給華夏幸福；土地出讓凈收益的部分，政府方面和華夏幸福分成，所謂“凈收益”部分，就是土地出讓過(guò)程中的增值部分，比例由華夏幸福和固安政府方面商定。
這是一個(gè)十分簡(jiǎn)單直接的方式，但正因?yàn)檫^(guò)于“簡(jiǎn)單直接”，引起了監(jiān)管部門的關(guān)注。其結(jié)果是，中央有關(guān)監(jiān)管部門，直接對(duì)這種模式提出異議，認(rèn)為這違反了國(guó)家的有關(guān)土地管理規(guī)定。于是，這一模式施行不久，就不得不“下馬”。
在簡(jiǎn)單直接的模式被叫停后，華夏幸福專門設(shè)立了另外一套制度設(shè)計(jì)，其核心，是繞過(guò)“政府財(cái)政資金直接返還”這道敏感紅線，而是以政府向華夏幸福支付一定條件和比例的服務(wù)費(fèi)用，來(lái)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和利益的共同綁定。
這套模式的核心，是政府支付給華夏幸福“園區(qū)服務(wù)費(fèi)”。從大的科目上來(lái)說(shuō)，屬于政府購(gòu)買產(chǎn)業(yè)促進(jìn)的社會(huì)服務(wù)。
園區(qū)服務(wù)費(fèi)大概分為三個(gè)部分：土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)；園區(qū)規(guī)劃咨詢費(fèi)；產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)。
通過(guò)這樣的制度設(shè)計(jì)，華夏幸福規(guī)避了直接由政府財(cái)政資金返還，或者直接參與與財(cái)政資金分成。政府付錢的性質(zhì)，也由此變成了“購(gòu)買社會(huì)服務(wù)”。這筆錢實(shí)際上是園區(qū)內(nèi)新產(chǎn)生收入的地方留存部分，在這部分中，華夏幸福與基層政府約定一個(gè)比例，作為支付這筆費(fèi)用的來(lái)源。對(duì)于政府而言，這筆費(fèi)用的支付，要納入年度的財(cái)政預(yù)算。這種模式，讓華夏幸福一度收益頗豐，但也為以后應(yīng)收賬款的快速膨脹，埋下了伏筆。
成也蕭何敗也蕭何
如果是一般模式的企業(yè)，如此模式下形成的應(yīng)收賬款，早就會(huì)沖垮企業(yè)的現(xiàn)金流堤壩。但是，華夏幸福靠另一個(gè)車輪：勾地——低成本拿地——住宅銷售所形成的銷售回款，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，平衡了華夏幸福的現(xiàn)金流，并在一定時(shí)間內(nèi)支撐了華夏幸福的規(guī)模擴(kuò)張。但是，當(dāng)環(huán)京住宅銷售的重要區(qū)域遭遇冰峰之后，現(xiàn)金流的堤壩就只能面臨潰決的狀態(tài)。
于是，華夏幸福就面對(duì)：政府服務(wù)費(fèi)支付賬期拉長(zhǎng)，企業(yè)投入不能返回；住宅項(xiàng)目銷售不暢，無(wú)法回流現(xiàn)金的困境。最終，流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)，償付危機(jī)顯現(xiàn)。
TIPS
票研社評(píng)
如此說(shuō)來(lái)，想要回這數(shù)量巨大的應(yīng)收賬款實(shí)屬不易。而單純靠外部資金的補(bǔ)給與救助顯然無(wú)法解救這打不破的迷局。這類應(yīng)收賬款能否通過(guò)法律手段得以解決，這恐怕只有時(shí)間能告訴我們答案。面對(duì)這樣的困境，不期待、不等待，唯有自救才是上策。
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