房地產(chǎn)商票怎么選？如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？老司機(jī)告訴你真相，最近大家比較關(guān)注房地產(chǎn)信托的收緊，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，利息是運(yùn)營成本的大頭；融資環(huán)境收緊將會推高房地產(chǎn)企業(yè)的借錢利息。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，除了凈利潤之外，地產(chǎn)離不開資本市場，某更是資本運(yùn)作的高手。近些年，某大在資本市場上動作頻頻，表現(xiàn)頗為搶眼，為公司發(fā)展提供了充分的資金保障。

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過去，業(yè)內(nèi)

我們都知道地產(chǎn)商票這個融資渠道有大量的存量票據(jù)，一般房地產(chǎn)企業(yè)會各出奇能，尋找融資方式。

相關(guān)政策也提到了金融資產(chǎn)管理公司和金融租賃公司這類影子銀行在宏觀調(diào)控政策執(zhí)行中出現(xiàn)的問題，進(jìn)一步壓縮了此類機(jī)構(gòu)的活動空間，為日后專項(xiàng)查控埋下伏筆。

上周，某禾集團(tuán)（000732.SZ）在海外發(fā)三年期4個億美元債，發(fā)行票面利率達(dá)到15%，是目前可以查到的第二高的地產(chǎn)美元債票面利息。第一為當(dāng)代置業(yè)（01107.HK）于2019年年初發(fā)行的2億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，票面利率15.5%，而當(dāng)代置業(yè)是一家比較小型的公司。

在更早的時候，2018年11月恒大在海外發(fā)債利率達(dá)到了13.75%。目前市場上存量交易的地產(chǎn)商票，利率基本也是15%左右或更高

商票的終極風(fēng)險(xiǎn)就是開票企業(yè)的支付能力，能否到期準(zhǔn)時兌付。首先，選擇優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的商票不一定比銀票差。

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那現(xiàn)在問題來了，有兩個選擇擺在你面前，一個是15%的地產(chǎn)商票，一個是未來1年可能上漲15%的新城控股，你選哪個？或者都不選？

目前市場上能夠提供商票變現(xiàn)通道的都是一些較大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，比如萬科（主要以應(yīng)收賬款保理為主）、碧桂園、恒大。大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要還是將對上游收票企業(yè)進(jìn)行貼息作為主要方式。

以某地產(chǎn)公司為例，其與上游原材料供應(yīng)商原先的結(jié)算周期為180天，該地產(chǎn)公司通過商票支付的方式將結(jié)算周期延長至360天，并按年化6%左右貼息給其上游原材料供應(yīng)商。

在有資金方同意承辦該公司開具的商票的情況下，雙方須履行以下手續(xù)：

提供資金方所需資料（貿(mào)易合同、發(fā)票、送貨單、驗(yàn)收單、詢價單等）并配合盡調(diào)；

與資金方簽訂借款協(xié)議，實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任擔(dān)保；

商票現(xiàn)場背書；

資金方持票到開票企業(yè)核驗(yàn)底聯(lián)，并在現(xiàn)場出具查詢查復(fù)書；

電子商業(yè)承兌匯票排除假票的風(fēng)險(xiǎn)，天下通商貿(mào)重企業(yè)的現(xiàn)金流能力及償債能力，現(xiàn)金流好、償債能力強(qiáng)才是保障商票承兌的關(guān)鍵。

他們在規(guī)模、現(xiàn)金流、盈利能力都達(dá)到了一個較高的水準(zhǔn)，同時違約成本極高（負(fù)面信息對市值打擊大、一旦違約極大影響后續(xù)融資），他們開出來的商票兌付性非常及時，是目前市場上最為優(yōu)質(zhì)的商票資產(chǎn)。

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但是，有幾個問題，需要深入的想一下。

第一，越是高利息的金融工具，其價格的波動越大，于是高收益商票實(shí)際上已經(jīng)有了股權(quán)的性質(zhì)，從固定收益變成了浮動收益。我們無法下結(jié)論，認(rèn)為利息15%的商票在未來1年的波動率小于新城控股的股票。

第二，商票的15%收益是名義的。沒錯，合約上這么寫，但還有一個違約率。2018年就有大量商票難以兌付。

第三，房企融資的收緊給商票帶來的利息和風(fēng)險(xiǎn)上升，是否低于丑聞帶來的新城控股的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)上升？2018年的例子告訴我們，去杠桿對邊際企業(yè)的摧枯拉朽之力是超出了預(yù)期的。

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除了房地產(chǎn)市場政策走勢，影響商業(yè)承兌匯票的因素有哪些?

1、承兌人債券市場利率成本;

2、承兌人開票量和拒付概率;

3、承兌人整體公司盈利情況;

4、承兌人具體項(xiàng)目資金流動性;

5、流通貼現(xiàn)市場對商譽(yù)的評估。

結(jié)語

看規(guī)模、收益、排名、背景這些都不是最重要的，底層資產(chǎn)端是否優(yōu)質(zhì)才是重中之重！

好看點(diǎn)一下 大家都知道

（文章來源：天下通商貿(mào)-讓電票學(xué)習(xí)更簡單，做電票知識普及的領(lǐng)航者，關(guān)注抖音號390626901免費(fèi)獲取全套電票視頻操作教程 官網(wǎng)：http://www.frannkly.com/）